Hur man köper en lägenhet som redan är på bolån

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Det är säkrare att köpa sådana bostäder med bankens samtycke och med dess deltagande.

Går det att köpa en lägenhet som redan är på bolån

Bostadslån pantsätts av banken - ett register över detta finns i Unified State Register of Real Estate. Ägaren kan inte genomföra transaktioner med en sådan lägenhet utan tillstånd från panthavaren: Rosreestr kommer helt enkelt inte att registrera överföringen av äganderätten. Men det betyder inte att det är omöjligt att sälja eller köpa intecknad fastighet. Det är bara det att själva proceduren blir lite mer komplicerad och längre.

Varför sälja en lägenhet som har bolån

Om lägenheten gick till banken genom domstolen eftersom ägaren är skyldig ett lån, så säljer finansinstitutet den genom en offentlig auktion. När ägaren själv bestämmer sig för att sälja intecknad egendom kan potentiella köpare bli misstänksamma mot detta. Bolånet har ett rykte om sig att vara slaveri, vars bojor kan kastas av först med den sista betalningen. Om en person säljer en lägenhet är det något fel antingen med honom eller lägenheten, tror vissa.

Faktum är att det kan finnas en miljon anledningar. Ägaren bestämde sig för att flytta till en annan stad för arbete eller till en större lägenhet på grund av tillskottet till familjen. Makarna skiljer sig, vill betala av skulden och dela på pengarna till bolånelägenheten. Låntagaren har ändrat ekonomiska förhållanden, han klarar inte av lånet och vill ge tillbaka det innan situationen blir irreparabel.

Naturligtvis kan orsaken vara något obehagligt: taket läcker, det finns en droghåla vid ingången och förvaltningsbolaget samlar in så mycket pengar som om det strö över trottoarerna med Swarovski-kristaller på vintern. Men du är inte försäkrad mot sådana risker ens när du köper en lägenhet utan bolån - du behöver bara kolla upp allt.

Nu i Ryssland sker nästan hälften av fastighetstransaktionerna med attraktionen av inteckningar. Det kommer alltså att finnas fler lägenheter på marknaden som är belastade med bolån.

Är det lönsamt att köpa en lägenhet som redan är i bolån

När en bank säljer en gäldenärs lägenhet på offentlig auktion kan en rejäl rabatt förväntas. För en finansiell institution är detta en icke-kärntillgång, så den försöker bli av med den genom att helt enkelt lämna tillbaka sin egen.

När man säljer en bostad av ägaren kan man inte förvänta sig ett ovanligt förmånligt pris. Men han kan ändå kasta av sig lite - för onödiga besvär och för att motivera dig att köpa en lägenhet med belastning.

Hur man köper en lägenhet med bolån

Beroende på förutsättningarna kan du köpa en lägenhet på olika sätt.

Med återbetalning av bolånet vid tidpunkten för transaktionen

Betingelser: transaktionen genomförs med samtycke från banken där den nuvarande ägaren utfärdade inteckningen; köparen köper föremålet mot kontanter.

Det säkraste systemet. Det skyddar alla parter i transaktionen: köparen, säljaren och banken. Låt oss titta på ett exempel.

En lägenhet för 3 miljoner rubel är till salu. Banken går med på transaktionen och bestämmer beloppet på den återstående skulden - 500 tusen rubel. Två celler används för beräkningar. Innan köp- och försäljningsavtalet undertecknas läggs köparens pengar i dem: 500 tusen i en och 2,5 miljoner i en annan.

I dokumenten för cellerna föreskrivs vem som kan hämta räkningarna och när. Om köp- och försäljningsavtalet undertecknas och äganderätten registreras i Rosreestr, kommer banken att kunna ta sina 500 tusen från en cell, säljaren - 2,5 miljoner från den andra och köparen - en inteckning att ta bort belastningen. Om affären misslyckas kommer köparen att returnera sina pengar, och ingenting kommer att förändras för resten.

Ibland kan medel för ett lån sättas in inte via en cell, utan direkt till banken, men finansinstitutet är i alla fall aktivt involverat i processen.

Med överlåtelse av skuld

Betingelser: transaktionen genomförs med bankens samtycke, köparen köper bostad på bolån från samma bank.

Köparen lämnar in en ansökan om bolån till banken, som om han skulle köpa vilken lägenhet som helst. Godkännandeprocessen kommer att vara liknande och kommer att ta ungefär lika lång tid. Eftersom han kommer att bli låntagare under köpet kommer finansinstitutet att kontrollera hans solvens och avgöra om han är redo att se honom som en kund.

Här träffas, utöver köpe- och köpeavtalet, avtal om överlåtelse av fordringsrätter för ett gammalt lån eller ett nytt låneavtal mellan banken och köparen. Tyngseln i Rosreestr tas bort och en ny läggs på med registrering av nästa ägares rättigheter.

Tatiana Trofimenko Ledande jurist för den europeiska rättstjänsten

Detta schema är också ganska säkert.

Med förtida återbetalning av bolånet på köparens bekostnad

Betingelser: banken går inte med på att sälja lägenheten, köparen köper lägenheten mot kontanter. Eller så tar köparen ett lån från en annan bank.

I detta fall betalar köparen tillbaka lånet. Han bör följaktligen ha till hands ett belopp motsvarande återstoden av skulden. Parterna sluter ett preliminärt avtal om försäljning och köp av lägenhet, enligt vilket säljaren får pengar för att stänga bolånet. Därefter tas belastningen bort från lägenheten, och sedan säljs bostaden som fastighet utan säkerhet.

Detta alternativ är mer riskabelt för köparen, eftersom pengarna överförs enligt ett avtal som inte är föremål för registrering hos Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Ledande jurist för den europeiska rättstjänsten

I teorin kan säljaren vägra att registrera köp- och försäljningsavtalet med Rosreestr. Köparen kommer att kunna få pengar från den, men bara genom domstol.

Vad ska man komma ihåg

• Du kan köpa en lägenhet som redan är i bolån.
• Du behöver kontrollera det på samma sätt som bostäder utan belastningar.
• Det är säkrare att köpa en lägenhet med bankens samtycke och med dess deltagande.