Att hyra en lägenhet eller ta ett bolån: vilket är mer lönsamt

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Detaljerad analys med exempel och beräkningar.

När man jämför bolån och uthyrning av fastigheter tonar oftast den materiella aspekten i bakgrunden. Deltagarna i diskussionen tar reda på vad som är bättre: betala någon annans farbror eller gå i slaveri till banken, betala för mycket, men för sin egen, eller ständigt gå på jakt efter mer lönsamma alternativ. Men om du lämnar känslan och vänder dig till siffror blir situationen tydligare.

Hyra och belåna i antal

Förändringar i priserna på fastigheter och hyreslägenheter, liksom storleken på inflationen under en lång period kan endast förutsägas ungefärligt, så att beräkningarna blir felaktiga. Och ändå är siffror mer vältaliga än ord.

Den vägda genomsnittliga räntan på bolån i april i år, enligt centralbanken, uppgick till 9, 64%. Enligt Domofond.ru-analytiker var att hyra en lägenhet i mars 2018 i genomsnitt 0,7 % billigare än i december 2017. För noggrannhetens skull kommer vi dock att anta att hyresvärden ökar betalningarna med 5 % per år.

För beräkningar, låt oss ta det regionala centret, staden med en befolkning på en miljon Volgograd och den federala staden St. Petersburg.

Volgograd

Inteckning

Det genomsnittliga priset för en tvårumslägenhet i Volgograd, enligt Domofond.ru, är 2 365 695 rubel. Tänk på situationen om du har samlat på dig en första betalning på 15 %, 25 % och 50 % av lägenhetens värde och tagit ett bolån på 9,64 % per år under en period av 10 år.

Handpenning, rubel	Månadsbetalning, rubel	Överbetalning, rubel	Det totala priset för lägenheten, rubel
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Beräkningarna tar inte hänsyn till merkostnader för relaterade tjänster i form av hemförsäkring och den som tagit bolånet, och ersättning som skatteavdrag.

Antag att fastighetspriserna kommer att växa med 5% per år, då kommer lägenheten om 10 år att kosta 3,67 miljoner rubel.

Hyra

Den genomsnittliga kostnaden för att hyra en tvårumslägenhet i Volgograd är 15 845 rubel per månad. Om hyresvärden höjer hyran med cirka 5% per år, måste hyresgästen om 10 år betala 24 556 rubel i månaden. Allt som allt kommer han under åren att betala 2 389 344 rubel för att leva. För skillnaden mellan kostnaden för ett bolån med en handpenning på 15 % och hyran kan en hyresgäst hyra en lägenhet till ett beräknat pris av 2028 i ytterligare tre år och nio månader.

Med en genomsnittlig lön i Volgograd på 28 483 rubel verkar både hyra och bolånebetalningar möjliga för en familj med två arbetande vuxna.

Det är också värt att tänka på att hyresgästen har outnyttjade besparingar för handpenningen (om någon), som han kan lägga på banken mot ränta. Enligt centralbanken är den vägda genomsnittliga räntan på inlåning med en löptid på ett till tre år 2018 6,41 %. Under 10 år kommer indikatorn att ändras flera gånger, men för beräkningarna kommer vi att använda just denna siffra. Beräkningarna tar inte hänsyn till kapitalisering.

Handpenning (besparingar), rubel	Belopp om 10 år, rubel
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Följaktligen kommer hyresgästen om 10 år inte bara att spendera mindre, utan också tjäna på depositionen.

Hyra och sparande

Av föregående stycke framgår hur mycket en person kommer att kunna samla på en deposition om 10 år om han fortsätter att hyra ett hus.

De största chanserna att spara ihop till en lägenhet och köpa den utan bolån är från en person som har hälften av kostnaden för lägenheten, men bara om priset på fastigheten inte förändras.

Om 10 år kommer 425 213 rubel inte att räcka för honom att köpa en lägenhet. För att ha hela beloppet till hands vid rätt tidpunkt måste han spara lite mer än 3,5 tusen rubel i månaden.

Om fem år kommer han att ha 1 561 491 rubel på sin insättning. För att köpa en lägenhet vid denna tidpunkt måste en person avsätta 13, 4 tusen i månaden för alla fem åren. Tillsammans med kostnaden för att hyra bostad, kommer han att spendera 29, 3 tusen under det första året och 32, 6 tusen under det femte. Följaktligen, om han köper en lägenhet om fem år, kommer de totala kostnaderna inklusive hyra att vara 3 415 482 rubel, i tio - 4 755 039 rubel. Båda alternativen är dyrare än bolån.

St. Petersburg

Inteckning

Det genomsnittliga priset för en tvårumslägenhet i St Petersburg är 6 797 671 rubel.

Handpenning, rubel	Månadsbetalning, rubel	Överbetalning, rubel	Det totala priset för lägenheten, rubel
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

För att inte betala för mycket på bolånet måste du antingen ackumulera en första betalning på minst hälften av kostnaden för lägenheten eller öka den månatliga betalningen och förkorta lånetiden. Med en genomsnittlig lön på 58, 5 tusen rubel kan uppenbarligen inte alla göra detta.

Om 10 år kommer lägenheten förmodligen att kosta 10, 99 miljoner rubel.

Hyra

Den genomsnittliga kostnaden för att hyra en tvårumslägenhet i St. Petersburg är 32 744 rubel per månad. Med en ökning av hyreskostnaden med 5% per år, om 10 år kommer den månatliga betalningen att vara 50 787 rubel, och hyresgästen kommer att betala 4 942 178 rubel totalt. För skillnaden mellan kostnaden för ett bolån med en handpenning på 15 % och hyran kan en hyresgäst hyra en lägenhet till ett beräknat pris av 2028 i ytterligare åtta år och tre månader.

Räkna inte bort dina besparingar också.

Handpenning (besparingar), rubel	Belopp om 10 år, rubel
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Hyra och sparande

Och återigen, en person som redan har hälften av sitt pris kan räkna med att köpa en lägenhet utan bolån. Men det blir problematiskt för honom att klara femårsdeadlinen. Om fem år kommer han att ha 4 448 162 rubel på sitt konto. För att samla in det nödvändiga beloppet behöver han varje månad spara 39, 2 tusen. Tillsammans med hyreskostnaderna kommer han att behöva avsätta 72 tusen per månad det första året.

Om han köper en lägenhet om fem år, beräknas de totala kostnaderna inklusive hyra till 8 968 837 rubel, om 10 år - till 11 739 849 rubel.

Så vilket är mer lönsamt

Enligt genomsnittliga uppskattningar är hyran mer lönsam. I samtliga fall är månadshyran mindre än bolånebetalningen. Samtidigt spenderas inte den första betalningen bara utan ger också pengar.

Men om 10 år kommer den som har valt bolån att äga en lägenhet, medan hyresgästen inte kommer att göra det.

När det gäller uthyrning av bostäder och det samtidigt ökade sparandet för en lägenhet är allt inte så enkelt här heller. Förutsägbara faktorer fungerar: ju mer pengar du har till hands, desto högre inkomst och ju lägre kostnad för fastigheter och hyra i din stad, desto större chans har du att spara ihop till en lägenhet utan bolån och förbli i svart. Men vid beräkningen tar man oftast inte hänsyn till att fastighetspriserna kan stiga rejält under 10-15 år.

Därför är det värt att ta hänsyn till en annan nyckelindikator - tid. Långtidsförutsägelser är svåra, även för specialister. Och stabiliteten i landet är närmare en religiös indikator: antingen tror man på det eller så gör man det inte. Därför, om du måste spara ihop till en lägenhet i mer än fem år, bör du involvera inte bara logik, utan också intuition i beräkningarna.

Observera att inflationen deprecierar pengar och fastigheter växer i värde.

Men enligt Rosstat har priserna på andrahandsmarknaden under de senaste tre åren sjunkit för alla typer av lägenheter, med undantag för elit.

Som en ytterligare faktor är det värt att överväga närheten till pensionsåldern. Det blir svårt att hyra en lägenhet för pensionsutbetalningar, men i stora städer blir det omöjligt. Så vid det här laget är det bra att ha ett eget hem, även om du fick det med en överbetalning.

Argumentet att man skulle kunna hyra en lägenhet resten av livet med pengarna som gick till banken är bra om man avstår från att köpa hus i en stor stad och hyr en lägenhet till ett mycket förmånligt pris. Så, om du sparar 3 miljoner på överbetalning kommer detta att ge dig 25 tusen per år varje månad i 10 år (men du bör ta hänsyn till inflationen).

Pengar kan också sättas in. Ett belopp på 3 miljoner, med hänsyn till den nuvarande genomsnittliga räntan på insättningar, kommer att ge 15 tusen rubel i månaden i ränta, 4 miljoner - 20 tusen.

Hur man räknar ut vad som är bäst för dig

Genomsnittsberäkningar ger genomsnittliga resultat, så för att förstå vad som är mer lönsamt för dig måste du göra beräkningarna själv. För att göra detta behöver du följande data:

1. Hyran för lägenheten.
2. Summan av dina besparingar som du planerar att använda som handpenning.
3. Kostnaden för lägenheten du vill köpa.
4. Bolåneränta (du kan använda riksgenomsnittet eller den som erbjuds av banken där du vill ta ett bolån).
5. Procentandelen av en bankinsättning som du är villig att anförtro dina pengar till under en lång period.

Om du väljer mellan ett bolån och att hyra en bostad samtidigt som du sparar pengar för att köpa en lägenhet

1. Bolån

Med hjälp eller på din banks hemsida, beräkna hur många år ditt bolån kommer att ta med den optimala månadsbetalningen, vad överbetalningen blir.

Med ett lägenhetspris på 5,2 miljoner rubel, en initial betalning på 3,2 miljoner, en ränta på 11% och en bolånetid på sju år, kommer den månatliga betalningen att vara 34 245 rubel och överbetalningen - 876 569 rubel.

2. Att hyra lägenhet

Räkna ut hur mycket du under åren kommer att betala för att hyra en lägenhet, med hänsyn till eventuella höjningar av hyran.

Till exempel ger du 22 tusen rubel i månaden och har hyrt en lägenhet i tre år. Under den här tiden har priset aldrig stigit, men det är uppenbart att om sju år kommer hyran inte att kosta lika mycket. Därför kommer du under nästa år förmodligen att ge bort till hyra 22 × 12 = 264 tusen, under de kommande tre åren - 24 × 36 = 864 tusen, i de återstående tre - 26 × 36 = 936 tusen, totalt - 2,06 miljoner rubel.

3. Insättning och sparande

Beräkna hur mycket pengar du kommer att ha samlat på insättningen under bolånets löptid och uppskatta beloppet. Räkna sedan ut hur mycket pengar du kommer att ha efter det första året, det andra och så vidare fram till slutet av bolånetiden. Bestäm också beloppet som du kan avsätta på månadsbasis för att köpa en lägenhet, räkna ut hur mycket pengar det kommer att ge dig om ett eller två år, och så vidare fram till slutet av bolånetiden. Ta nu reda på hur många år du kommer att kunna samla in pengar till fastigheter genom att enkelt lägga till summan på insättningen och sparandet.

På en insättning utan kapitalisering med en ränta på 6, 1%, kommer mängden 3, 2 miljoner rubel på sju år att förvandlas till 4 566 400 rubel.

Även om fastighetspriserna inte stiger, så är det om sju år omöjligt att köpa en lägenhet utan bolån.

Det finns ett alternativ att inte vänta på att det erforderliga beloppet ska ackumuleras på insättningen och att spara 20 tusen rubel i månaden eller 240 tusen per år. Sedan, efter fem år, kommer besparingarna att vara 5 376 000 rubel. Med hänsyn till hyran kommer den totala kostnaden för fastigheter att vara 6 640 000 rubel och 176 000 kvarstår. I sju år kommer bolånet i lägenheten att gå till 6, 8 miljoner. Det vill säga kostnaderna är ungefär desamma, men två år har sparats, det vill säga att hyra bostad och spara vid den här tiden är mer lönsamt.

Dessa beräkningar fungerar bara om kostnaden för lägenheten inte har förändrats på fem år, och hyran inte har stigit i pris snabbare än förutspått.

När du inte kan spara ihop till en lägenhet ens under bolånets löptid är det uppenbart att det är mer lönsamt att låna i en bank än att spara.

Om du väljer mellan ett bolån och en hyra utan planer på att köpa en lägenhet i framtiden

1. Kom ihåg hur mycket du ger hyresvärden

Låt oss ta siffrorna från föregående exempel - 22 tusen rubel.

2. Beräkna din månatliga bolånebetalning

Återigen är siffran från föregående exempel 34,3 tusen rubel.

3. Jämför två siffror

Uppenbarligen är det mer lönsamt att hyra, även om man inte tar hänsyn till handpenningen i beräkningarna. Om allt inte är så enkelt, dividera beloppet för handpenningen med antalet månader av bolånet och lägg till det mottagna beloppet till den månatliga betalningen:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tusen rubel.

Jämförelse med 22 tusen är ännu tydligare. Och även om hyran på sju år kommer att fördubblas i pris, kommer det fortfarande att vara mer lönsamt att hyra en lägenhet.

Men redan under det åttonde året kommer en person med ett inteckningslån att betala tillbaka det fullt ut och bara betala för verktyg. Och hyresgästen kommer att fortsätta att betala samma summa för hyran. Å andra sidan, om hyran inte stigit skulle det belopp som skulle ha gått till bolånet räcka till ett 26-årigt hyresavtal.

4. Räkna ut hur mycket du kommer att tjäna på pengarna som kunde ha gått till handpenningen

Om sju år kommer insättningen att vara 4,57 miljoner rubel. Och om du skjuter upp skillnaden mellan betalningar till ett belopp av 12,3 tusen per månad på månadsbasis, kommer det om sju år att ge ytterligare 1,03 miljoner. Det totala beloppet på 5,6 miljoner, lagt till 6,1% per år, kommer att ge 28,5 tusen rubel per månad i ränta.