Hur man köper en lägenhet och inte ångrar det: expertråd

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Tillsammans med en fastighetsexpert tog vi reda på vad man ska tänka på vid köp, varför ta det och hur man ska agera om det finns minderåriga bland ägarna.

Vad ska man titta efter när man väljer bostad

Distriktsinfrastruktur

Området bör vara självförsörjande så att de flesta av de föremål som du regelbundet kommer att besöka är, om inte inom gångavstånd, så åtminstone ett eller två hållplatser från ditt hem. Minsta uppsättning är en stormarknad (och helst flera samtidigt, för att inte stå i kö), ett apotek och en klinik. Om familjen redan har eller förväntas få barn bör det även finnas en skola och ett dagis i närheten. Titta vidare efter dina behov. Någon behöver en träningsklubb inte långt hemifrån, någon behöver en joggingpark eller ett utrustat område där du kan gå och träna din hund.

När du undersöker en lägenhet råder jag dig att agera från allmänt till specifikt. Först tittar vi på området (allmänt), sedan huset och dess omgivningar, och först sedan lägenheten (privat). Ta reda på vad som finns i grannskapet, om det finns nödvändig infrastruktur och gröna platser i närheten. Se till att det inte finns några farliga industrier i grannskapet.

Infrastrukturen kring sekundärbostäder är ofta bättre än i nya områden. Om du köper en bostad i en ny byggnad, kolla hur området kommer att utvecklas. Det är bra om byggherren tog hand om köparnas komfort och gav i projektet inte bara butiker på de första våningarna i hus, utan också en skola med ett dagis inom gångavstånd.

Avito har samlat in mer om försäljning av lägenheter från hela Ryssland – det finns både nybyggnationer och sekundärbostäder från ägarna. Med hjälp av filter kan du snabbt hitta ett bekvämt alternativ: välj stadens område, lägenhetens område och antalet rum, typ av hus och önskad våning - endast lämpliga erbjudanden visas i sökningen resultat.

Leta efter annonser märkta "Online Display": detta betyder att säljaren eller ägaren är redo att ta dig på en rundtur i lägenheten med hjälp av en videolänk med hjälp av en kanal som passar dig - till exempel Skype eller WhatsApp. Dessutom kan du be ägaren av fastigheten att visa tillståndet för ingången, hissen och angränsande territorium.

Transporttillgänglighet

När du måste ta dig hem med tre överföringar förnekar det all glädje över de sparade pengarna och den framgångsrika planlösningen av lägenheten. Platser isolerade från de huvudsakliga transportvägarna kanske inte är så attraktiva som säljaren lovade. Relativt sett, om bara en väg leder till området, gör dig redo för vanliga trafikstockningar. På morgonen och på kvällen kommer det att vara helt proppfullt med bilar.

Prova att pendla från ditt framtida hem till jobbet och tillbaka under rusningstid och se om kollektivtrafiken går regelbundet. Detta är värt att göra, även om du främst reser med privatbil. Ibland är det lättare att spara tid och ta sig hem med buss än att fastna i trafiken. Men tänk på att i storstäderna är chansen att hamna i en trafikstockning mycket stor på kollektivtrafiken. Fokusera i det här fallet på hur snabbt och bekvämt du kan ta dig dit med tunnelbana eller tåg.

Slutligen, titta på området genom en permanent invånares ögon, inte en gäst. Är det lätt att gå från närmaste busshållplats och tunnelbanestation till ditt hem, eller måste du vada genom en ödemark där det inte finns några lyktor? Finns det en organiserad parkering eller är gården full av bilar? Alla dessa är småsaker, men de påverkar bekvämligheten att leva, så ibland är det bättre att inte spara pengar och välja ett alternativ, om än dyrare, men i ett bekvämt område.

Husets skick

Begränsa dig inte till att inspektera lägenheten och studera entrén, huset och det omgivande området noggrant.

Alena Kvach

Undersök huset från utsidan, avgör var lägenheten är och kontrollera eventuella skador på väggarna. Titta vart fönstren vetter, om det finns catering och dygnet runt-anläggningar i närheten, vilket stör lugnet.

Var uppmärksam på tillståndet för tillfartsvägarna och trottoarerna - om du även under den varma årstiden måste manövrera mellan gropar, kommer vägen på vintern att förvandlas till en hinderbana. Se hur innergården är ordnad: finns det bänkar och en plats för sport, en lekplats.

Alena Kvach

Det kommer inte att vara överflödigt att kommunicera med omedelbara grannar från närliggande lägenheter och se vilken kontingent som är befolkningen i huset. Var uppmärksam på skicket på hissgrupperna och hissarna. Om huset har en sopnedkast, bör du kontrollera med grannarna om det finns insekter och gnagare, och även ta reda på hur kraftverket och HOA eller förvaltningsbolaget fungerar.

Lägenhetens skick

Låt dig inte luras av nya reparationer - felaktiga ledningar, läckande rör eller olaglig ombyggnad kan döljas bakom den. Inspektera lägenheten under dagsljus: på så sätt kan du uppskatta det naturliga ljuset och upptäcka mindre defekter som spår av läckage. Förresten är det bättre att välja alternativ med fönster mot sydväst eller sydost, om du vill att rummen ska vara ljusa under dagen.

Alena Kvach

Inuti lägenheten, var uppmärksam på eventuella läckor och ombyggnader som bryter mot de strukturella delarna av rummet. Kontrollera flödet av kallt och varmt vatten - i vissa hem är detta ett irreparabelt problem. Jag rekommenderar att titta på kvitton för elräkningar och översyn i flera månader. Vissa husägarföreningar inkluderar alternativ som videoövervakning eller säkerhet och städning i verktyg. Detta resulterar i en betydande mängd månatliga avbetalningar.

Om du inspekterar en lägenhet under den kalla årstiden, rör vid batterierna och kör handen längs väggarna som gränsar till gatan - de ska inte vara kalla. Ventilation bör kontrolleras i kök och badrum. Fäst ett papper på ventilen - om den dras till ventilen är allt i sin ordning.

Undersök fönster och balkong. Observera att det inte finns några ränder och spår av mögel runt fönsteröppningarna och att det inte blåser från sprickorna. Kontrollera om det är lätt att öppna ramarna helt och växla till ventilationsläge. Om fönstren vetter mot en bullrig gata, se till att de är bra på att överrösta ljud utifrån.

Titta på skicket på golvet, väggarna och taket. Om det finns konstiga fläckar och ränder i taket är det med största sannolikhet konsekvenserna av en översvämning. Du kan fortfarande förhandla med grannarna uppifrån, men när lägenheten ligger på översta våningen och det läckande taket bär skulden blir det svårare att åtgärda situationen. Gå igenom rummen och kontrollera att golvet inte knarrar eller hänger under dina fötter. Undersök hörnen - ser du gråa fläckar på tapeten är det mögel. Vi måste ta ut den och reparera igen.

Vad du ska kontrollera innan du köper

Utdrag från USRN

Utan att ta hänsyn till uppgifterna från Unified State Register of Real Estate riskerar du att förlora pengar om till exempel bostäder säljs utan att meddela någon av ägarna. Ett utdrag hjälper dig att ta reda på hur många ägare lägenheten faktiskt har och vad dess egenskaper är: på så sätt kan du ta reda på exakta bilder och jämföra rummet med den tekniska planen - du vet aldrig, plötsligt ordnade ägarna en okoordinerad ombyggnad.

Alena Kvach

Det är viktigt att förstå vad en inkonsekvent ombyggnad är. Om det utfördes på bekostnad av interna skiljeväggar i lägenheten och de bärande väggarna inte påverkas, måste du beställa ett nytt tekniskt pass från Bureau of Technical Inventory (BTI), som kommer att bekräfta integriteten hos strukturella element. När ett hus med gasspis kombinerar köket med ett rum kan planlösningen bara legitimeras genom att återställa köket till sitt ursprungliga isolerade utseende – till exempel genom att restaurera dörrar och väggar.

Om våtzoner har överförts i lägenheten kan sådana förändringar inte legaliseras. I framtiden hotar detta med att vid försäljning av bostad på bolån kommer värderingsmannen på ett oberoende värderingsföretag att vägra att godkänna objektet. Vi får vänta på folk som är redo att köpa en lägenhet med ombyggnad mot kontanter. På grund av detta minskar fastighetens marknadsvärde och kretsen av köpare minskar - 80% av fastighetsaffärerna genomförs med deltagande av inteckningar.

Ett utdrag kommer också att visa om huset har några belastningar. Till exempel kan fastigheter tas i beslag för skulder eller pantsättas till en bank. Det kommer inte att fungera att köpa en sådan lägenhet.

Avito skyddar säljarnas och köparens intressen och säkerställer att transaktionerna är rättvisa och transparenta. Innan du köper kan du kontrollera fastigheten här: en rapport från USRN och se till att allt är i sin ordning med lägenheten. Rapporten hjälper dig att ta reda på objektets fastighetsvärde, på grundval av vilken fastighetsskatten beräknas, visar antalet ägare och historiken för deras förändring, samt förekomsten av belastningar - till exempel en inteckning, arrest eller arrendeavtal. Allt detta kommer att bidra till att minska riskerna vid köp. För köparen kostar rapporten 299 rubel.

För säljare kommer utfärdandet av ett utdrag att vara gratis, alla kostnader täcks av Avito. Personuppgifter i rapporten lämnas inte ut: det finns inget lägenhetsnummer eller namnen på ägarna. Ett sådant utdrag hjälper till att snabbt och lönsamt sälja ett hem - om köparen ser att allt är rent med objektet är det mer sannolikt att han går med på affären.

Ägarens identitetshandlingar

Detta är en försäkring mot kollisioner med bedragare: om du köper en lägenhet av en person som utger sig för att vara dess ägare, måste du ta itu med den verkliga ägaren av fastigheten. Inrikesministeriet har ett som du kan kontrollera om passet är giltigt med. Se till att dess serie och nummer, samt efternamn, förnamn och patronym för ägaren matchar de som anges i dokumenten för lägenheten. Om ägaren efter att ha köpt en bostad ändrade sitt pass, titta på hans näst sista sida - den innehåller information om tidigare utfärdade pass.

Kontrollera det med ägarens civilstånd. Om han köpte en lägenhet medan han var gift, så anses lägenheten som gemensam egendom. Att sälja en lägenhet utan din makes tillstånd kommer inte att fungera, så be om ett attesterat samtycke till försäljningen. Om ägaren är skild kommer ett domstolsbeslut om bodelning också väl till pass.

Alena Kvach

Här måste du vara uppmärksam inte bara på när lägenheten köptes, utan också vad som var betalningsformen. Om ett hus köptes en vecka före bröllopet på en bolåne- eller avbetalningsplan, och i äktenskapet gjorde makarna betalningar tillsammans, är det nödvändigt med en mans eller hustrus samtycke för en sådan lägenhet, eftersom en del av medlen för att betala av skuld användes från den allmänna budgeten. Preskriptionstiden efter skilsmässa är tre år, efter denna tid krävs inget samtycke.

Ett undantag är situationer då den nuvarande ägaren fått en lägenhet i gåva eller ärvt den medan han var gift. Sådan egendom tillhör endast honom.

För minderåriga ägare är det värt att kontrollera födelsebeviset eller passet och jämföra uppgifterna med informationen i bostadsdokumenten.

Alena Kvach

Om minderåriga barn är registrerade i lägenheten, kan de innan transaktionen släppas ut till någon annan plats. Samtidigt är det nödvändigt att ange en alternativ adress, barnet kan inte släppas ut "till ingenstans". Om föräldrarna har olika registreringsadresser krävs samtycke från den andra föräldern för att skriva ut barnet.

När minderåriga barn är ägare till en andel av fastighet eller ett föremål i sin helhet krävs tillstånd från förmynderskapsmyndigheterna. De kommer att se till att det nya boendet inte försämrar barnets levnadsvillkor och har lämpliga tekniska och andra egenskaper, såsom lägenhetens område, området där det ligger och tillgång till utbildningsinstitutioner.

Lagfart

De är också de lagliga. Till exempel, om ägaren av ett hem har privatiserat det, kommer ett sådant dokument att vara ett avtal om överföring av lägenheten till ägande. Vid köp av ett objekt bekräftas äganderätten genom det köp- och försäljningsavtal som ingåtts med den tidigare ägaren. Det måste åtföljas av en handling om godkännande och överföring av fastigheter och ett kvitto från den tidigare ägaren som tar emot pengar.

Om ägaren av lägenheten köpte den medan huset just byggdes, kommer äganderättshandlingen att vara ett avtal om delat deltagande i bygget med en handling om accept och överlåtelse av färdigt boende.

I de fall äganderätten bekräftas genom ett gåvoavtal eller ett arvsbevis är det bättre att rådgöra med en advokat innan du köper. Det kan till exempel dyka upp obokförda arvingar som gör anspråk på andel i en lägenhet, och ett bedrägligt upplägg kan vara maskerat som ett gåvoavtal.

Förfrågningar om registrerade i lägenheten

Du behöver ett registreringsbevis på blankett nr 9 - det visar vilka som är registrerade i lokalen just nu. Du kan också utfärda ett arkivintyg för att ta reda på vem som var folkbokförd i lägenheten tidigare, samt kontrollera om det finns några tillfälligt utskrivna bland dessa personer. Om det finns några är det bättre att kontakta en advokat.

Du behöver också ett avregistreringsintyg på blankett nr 12. Det finns listade personer som av en eller annan anledning blivit utskriven från lägenheten: de befinner sig till exempel på en vårdanstalt, sitter i fängelse eller har åkt. saknas. Om varje kolumn innehåller "nej" är allt i sin ordning, annars kolla med ägaren vad som händer med dessa personer nu.

Alena Kvach

Om det vid mottagandet av ett intyg i blankett nr 12 visade sig att en person är registrerad i lägenheten som för närvarande sitter i fängelse, skulle jag rekommendera att inte ta itu med detta objekt. Efter att ha avtjänat sitt straff har en medborgare rätt att registrera sig på sin tidigare bostadsort.

Intyg om rättskapacitet

Om säljaren begränsades av domstolen i sin rättskapacitet eller inte förstod innebörden av sina handlingar, kan transaktionen ogiltigförklaras.

Alena Kvach

Om den person som är registrerad i lägenheten visar sig vara arbetsoförmögen bör man komma ihåg att denna kategori människor genomgår prövningsförfarandet i domstol. Vid prövningen ska medborgarens oförmåga erkännas. Därutöver utses också en vårdnadshavare som företräder avdelningens intressen och ser till att vidarebosättningen sker i enlighet med lagen.

För att vara på den säkra sidan, be lägenhetsinnehavaren om ett intyg från en psykiater och en narkolog - detta är ett bevis på att han är nykter och inte är registrerad. Du kan bjuda in en specialist att genomföra en undersökning direkt på transaktionen.

Fullmakt

Det är ganska riskabelt att köpa en lägenhet inte från ägaren, utan från hans representant som har rätt att förfoga över fastigheten. Men om det inte finns andra alternativ, se till att allt är i sin ordning med fullmakten. Det måste vara attesterat, och du kan eliminera tvivel om dokumentets äkthet med hjälp av Federal Notary Chamber. Jämför uppgifterna om huvudmannen och representanten med vad som anges i deras pass. Om huvudmannen inte kan komma till affären och visa passet, be att få skicka en attesterad kopia. Var noga med att uppmärksamma fullmaktens giltighetstid och ta reda på vilka befogenheter ombudet har - kanske har han inte rätt att slutföra transaktioner för uppdragsgivarens räkning.