Hur man upprättar ett hyresavtal på rätt sätt

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Det är mer lönsamt att hyra en lägenhet direkt genom ägaren, förbi fastighetskontor. Men då måste kontraktet ingås självständigt, och det här är inte en lätt sak: du måste ta hänsyn till många punkter och detaljer för att undvika problem i framtiden och leva i fred och förtroende. I den här artikeln kommer vi att ta reda på vad du ska titta efter när du upprättar ett hyresavtal.

Låt oss göra en reservation direkt: i den här artikeln kommer vi att fokusera specifikt på kontraktet för kommersiell uthyrning av bostadslokaler, som regleras av kapitel 35 i den ryska federationens civillag och delvis av kapitel 5 i bostadskoden i Ryssland. Ryska federationen, det vill säga hyra en lägenhet av en individ. Det är skillnad i lagen mellan ett arrendeavtal (som tecknas med en enskild person) och ett arrendeavtal (som tecknas med en juridisk person). I vanligt tal används dock det väletablerade ordet "hyra". Därför kommer vi i detta material för enkelhetens skull att använda båda termerna - "hyra" och "hyra" - som likvärdiga.

Dokumenten

Tveka inte i något fall att be ägaren av lägenheten att tillhandahålla ett fullständigt paket med dokument:

• pass;
• ett intyg om registrering av äganderätten till lägenheten krävs;
• dessutom: betalda kvitton för elräkningar (för att säkerställa att det inte finns några skulder på dem) och ett utdrag ur husboken om personer som är registrerade på bostadsytan.

Om lägenheten har flera ägare räcker det inte med medgivande från en av dem, du måste få allas samtycke. Det finns tre möjliga scenarier för utveckling av händelser:

1. Bifoga skriftligt medgivande från alla delägare.
2. En delägare ingår avtal med en fullmakt från andra.
3. Vid avtalets ingående är alla ägare närvarande personligen (då anger avtalet att lägenheten hyrs ut av alla ägare samtidigt).

Det krävs även skriftligt samtycke från personer som inte är ägare, men är folkbokförda på bostadsytan. Annars kan de göra anspråk på sina rättigheter när som helst, och du måste snarast leta efter ett nytt boende.

Eftersom vi pratar om att hyra en lägenhet betyder det att hyresgästen är en privatperson. Därför måste han ta med sig sitt pass. Om du inte ska bo i en lägenhet ensam krävs även passuppgifterna för den andra (tredje, femte) hyresgästen.

Fastighetsarrendeavtal är föremål för statlig registrering. Med undantag för ett kontrakt som ingåtts för mindre än ett år.

Termin

Anställningsavtalet kan vara kortsiktigt (upp till ett år) och långsiktigt (från ett år till fem år). Om avtalet inte säger ett ord om löptiden anses det ha ingåtts för högst fem år. Den största skillnaden mellan långtids- och korttidskontrakt är villkoren för vräkning av hyresgäster.

Korttidskontrakt

Ägaren kan föreskriva en period under vilken avtalet kan sägas upp av parterna i förtid. Om ingen sådan period anges har han ingen rätt att vräka hyresgäster innan kontraktet löper ut. Men i slutet av denna period bestämmer ägaren själv om han ska fortsätta hyra ut lägenheten till samma hyresgäster eller leta efter andra.

Långtidskontrakt

Det är mycket svårare för ägaren att skiljas från hyresgästerna. Vid utgången av avtalets löptid kan hyresvärden inte bara flytta in någon annan i lägenheten: om han inte har meddelat hyresgästen om sin önskan minst tre månader före avtalets utgång anses avtalet automatiskt förnyas under de gamla villkoren.

Om hyresvärden säger att han inte längre planerar att hyra ut fastigheten så måste hyresgästerna flytta ut. Men i det här fallet kan han verkligen inte hyra lägenheten i minst ett år, annars har de tidigare hyresgästerna rätt att gå till domstol och kräva skadestånd.

Till skillnad från en hyresvärd kan en hyresgäst säga upp avtalet när som helst utan att ange någon anledning.

Lägenhetens och fastighetens skick

Reparationer och förbättringar

Den akuta frågan: vem gör reparationerna? Vanligtvis innehåller avtalet formuleringen att "hyresgästerna förbinder sig efter hyresavtalets utgång att lämna tillbaka lokalen i samma form som den tillhandahölls." Därför bör kontraktet omedelbart ange vad som kan ändras i lägenheten och inte.

Dessutom, utan samtycke från ägaren, har invånarna inte rätt att genomföra omorganisation och ombyggnad av bostadsutrymmen. Till exempel, under reparationer kan du inte bara ta och riva en invändig skiljevägg eller utöka en dörröppning.

Om det är möjligt att utföra reparationer, var noga med att föreskriva i kontraktet hur mycket hyran ska sänkas. Om det inte finns någon indikation är det möjligt att du kommer att reparera allt själv, och ägaren kommer helt enkelt att vägra att ersätta dina utgifter.

Alla aktuella reparationer och utgifter på den ligger på hyresgästens axlar. Han upprätthåller inte bara ordning och reda i lägenheten, utan ansvarar också för säkerheten för egendom.

Hyresvärden ska utföra större reparationer, och alla utgifter står för honom (om inget annat anges i kontraktet). Om hyresvärden inte visar intresse för större reparationer när det behövs, har hyresgästen rätt att:

• självständigt utföra större reparationer enligt avtalet eller orsakade av ett brådskande behov, och ta ut sina kostnader från uthyraren;
• kräva en motsvarande sänkning av hyran;
• kräva hävning av avtalet och ersättning för förluster.

När du renoverar eller köper något nytt till en hyreslägenhet gör du rent juridiskt förbättringar. De kan vara separerbara och oskiljaktiga. Till exempel, om en hyresgäst har installerat en luftkonditionering eller en varmvattenberedare på egen bekostnad (och hyresvärden inte sänkte hyran eller återbetalade sin kostnad), har han rätt att ta dem med sig.

Oskiljaktiga förbättringar, som nya tapeter, kan inte tas med dig utan att förstöra lägenhetens utseende. Hyrestagaren kan därför kräva att få tillbaka sitt värde när avtalet löper ut. Men kravet kommer att tillgodoses om avtalet anger att hyresvärden inte motsatte sig denna förbättring.

Fastighetsskick

Hyresvärden är skyldig att förse hyresgästen med fastigheten i gott skick. Det innebär att om något hindrar dig från att använda lägenheten måste hyresvärden på egen bekostnad undanröja detta skäl. Även den som han inte ens misstänkte vid tillfället för att hyra lägenheten. Till exempel slog du dig in och blev förvånad över att alla rör sedan länge är ruttna och att det helt enkelt är omöjligt att tvätta i duschen. Hyresvärden ska åtgärda denna brist så snart som möjligt och helt kostnadsfritt. Om han inte gör detta kan du antingen själv eliminera orsaken och kräva ersättning för utgifter eller säga upp avtalet.

Observera: hyresvärden bör på egen bekostnad eliminera endast de brister som varken han eller du kände till.

Om du när du inspekterade lägenheten såg att något inte fungerade där, eller om du blev varnad om det i förväg, är det redan din rätt att gå med på ett sådant villkor eller leta efter ett bättre alternativ.

Advokater rekommenderar också, utöver avtalet, att utarbeta en handling om godkännande av lägenheten. Den föreskriver tillståndet för möbler, VVS, golv, fönster och allt annat. Därefter kommer detta att hjälpa till att undvika tvister om kvaliteten på reparationer och möbler. Naturligtvis, i en lägenhet med gamla sovjetiska möbler och utan utrustning behöver du inte göra detta. Men ägaren, som hyr ut ett hus med dyra möbler och apparater, är intresserad av att se till att all egendom återlämnas till honom i rätt skick, så att han till och med kan bifoga fotografier av fastigheten och kvitton som bekräftar dess värde. Naturlig avskrivning beaktas givetvis. Men hyresgästen får betala för den trasiga TV-skärmen.

Var uppmärksam på sådant som "gemensamt ansvar" om du hyr en lägenhet med någon i en gemensam insats. Om avtalet inte innehåller någon klausul om solidariskt ansvar, kommer allt ansvar att bäras av den som ingått avtalet. Det vill säga, om din försumliga granne bryter något, och bara du är antecknad i kontraktet som ansvarig, då får du betala.

Hyra

Kontraktet definierar förfarandet, villkoren och villkoren för hyran. Om det inte finns några särskilda anvisningar om detta, anses de likna de som vanligtvis används vid uthyrning av sådan egendom: i fallet med en lägenhet är detta ett fast belopp som betalas varje månad.

Om hyresvärden begär att omedelbart betala en betalning 2-3 månader i förskott eller en deposition ska detta skrivas i kontraktet.

Av handlingen ska även framgå hur ofta och i vilken utsträckning hyresvärden kan höja betalningen. I praktiken bokförs hyreshöjningar vanligtvis en gång om året upp till 10 % av den ursprungliga kostnaden. Men allt detta är upp till parternas gottfinnande.

Om en sådan klausul inte finns med i avtalet har hyresvärden fortfarande rätt att höja hyran, men det kan göras högst en gång per år. Han är dessutom skyldig att skriftligen meddela hyresgästen detta i förväg. Om de nya villkoren inte passar honom kan han ensidigt frånträda avtalet.

Hyresgästen har även rätt att kräva nedsättning av hyran om på grund av omständigheter utanför dennes kontroll villkoren för den hyrda lokalen har försämrats.

Dessutom

Prata med ägaren om alla detaljer. Du kommer med största sannolikhet att träffas ofta. Han är orolig för sin lägenhet, du är orolig för boendekvaliteten, så lär dig att förhandla och skriv ner alla muntliga överenskommelser i dokumentet.

Inte ofta, men en obehaglig situation inträffar: ibland gillar ägarna att gå in utan förvarning, även i frånvaro av hyresgäster och flera gånger i månaden. Detta är ett skäl att säga upp avtalet med ersättning för hyresgästens flyttkostnader. För att undvika en sådan situation, lägg bara till en rad i avtalet om hur ofta ägaren kan dyka upp hos dig, om det är nödvändigt att varna dig om detta i förväg och ange förbudet mot spontana besök i din frånvaro.

Ta reda på hur hyresvärden behandlar gäster, djur och ange detta i kontraktet.

Bara genom att förhandla och fixa alla detaljer som betyder något kommer båda parter att kunna leva utan konflikter och utan onödig ångest.

Uppsägning av avtalet genom domstol

Vi har redan sagt att det inte är lätt för en hyresvärd att skilja sig från en hyresgäst, kontraktstypen spelar en viktig roll. Men hyresgästen har rätt att säga upp avtalet när som helst, men med ett villkor: han måste skriftligen meddela hyresvärden om sin önskan tre månader i förväg.

Men ibland är det omöjligt att komma överens mänskligt, och för en av parterna finns det bara en utväg - att söka rättvisa genom domstolen och säga upp kontraktet.

På begäran av hyresvärden kan avtalet sägas upp i förtid av domstolen i fall där hyrestagaren:

• använder egendom med ett betydande brott mot villkoren i kontraktet eller med upprepade överträdelser;
• avsevärt försämrar egendom;
• inte betalar hyran i tid mer än två gånger i rad;
• inte utför större reparationer av fastigheten inom de villkor som anges i avtalet, om det enligt avtalet åligger hyrestagaren större reparationer.

Hyresvärden kan säga upp avtalet genom domstolen endast om han skriftligen begärt av hyresgästen att eliminera överträdelserna.

På begäran av arrendatorn kan arrendeavtalet sägas upp i förtid av domstolen i fall då:

• uthyraren inte tillhandahåller egendomen eller skapar hinder som hindrar full användning av fastigheten;
• fastigheten har brister som inte angetts av uthyraren vid avtalets ingående, inte var kända för hyresgästen i förväg och inte kunde upptäckas vid besiktningen av fastigheten;
• uthyraren inte utför större reparationer av fastigheten inom den period som fastställs i avtalet eller inom en rimlig tidsram;
• egendom, på grund av omständigheter utanför hyresgästens kontroll, i ett skick som är olämpligt att använda.

Vid uppsägning av hyreskontraktet är arrendatorn skyldig att återlämna fastigheten till uthyraren i det skick som han tagit emot den med hänsyn till normalt slitage eller i det skick som avtalet stadgar.

Låt oss avslutningsvis uppehålla oss vid ytterligare två viktiga punkter.

Om hyresvärden skänker eller säljer en uthyrd bostad upphör inte hyresavtalet. Med andra ord, när en person kommer och säger: "Flytta ut, jag säljer en lägenhet", är det olagligt. Ägarbytet medför inte uppsägning av hyresavtalet för bostaden.

Vid behov kan du byta hyresgäst (hyresgäst). Det vill säga, om avtalet ingås för mannen och han till exempel åker till Nordpolen på en lång affärsresa, kan du med hans samtycke ändra hyresgästen till sin fru. I det här fallet förblir kontraktet detsamma, samma villkor, löptiden fortsätter att flyta och återställs inte. Men detta kan rädda dig från byråkrati om några problem uppstår (till exempel om du måste säga upp avtalet eller hämta något via domstolen).