9 tips som hjälper dig att sälja din lägenhet till ett högre pris

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Tack vare förmånliga bolån, låga räntor på inlåning och instabila växelkurser, även i en pandemi, ökar fastighetsförsäljningen. Säljare känner sig mer självsäkra och köpare har fler möjligheter att köpa riktigt bekväma alternativ. Tillsammans med tjänsten kommer vi att berätta hur du presenterar en lägenhet i det mest fördelaktiga ljuset och säljer den till ett pris du inte kommer att ångra.

1. Bedöm marknadsläget

Analytiska portaler och större medier publicerar ofta material om fastighetsmarknaden. Till exempel, enligt Avito Fastighetstjänst, ökade efterfrågan på lägenheter 2020 med 23%, för sekundära bostäder - med 35%. Priserna ökade också: med 19 % respektive 8 % i årstakt.

Efter att ha analyserat sådana studier och prognoser från specialister kommer du tydligt att förstå vad som händer med priser, utbud och efterfrågan. Och följaktligen kommer du att kunna fatta ett välgrundat beslut: sälj lägenheten nu eller vänta på ett bättre ögonblick.

2. Bestäm den objektiva kostnaden för boendet

Utforska andra erbjudanden

Titta på fastighetssajter för konkurrerande lägenheter i ditt område med liknande layout, område, skick. Analysera vilka objekt som tas bort från publicering några minuter efter att de dykt upp på portalen, och vilka som hänger i månader och praktiskt taget inte får visningar.

Fundera på hur din lägenhet kan jämföras med liknande erbjudanden. Till exempel närhet till tunnelbanan, bra skick, ren entré, lugna grannar, vacker parkutsikt och gott om parkeringsplatser på innergården motiverar ett relativt högt pris.

Hitta de obestridliga fördelarna med ditt hem

Tänk på fördelarna med själva lägenheten. Om du till exempel nyligen har bytt ut ledningar eller rör, installerat ytterligare uttag, ett smart hemsystem eller säkerhetssensorer, installerat inbyggda garderober eller gjort reparationer på balkongen, höj gärna priset. De nya ägarna kommer inte behöva göra allt detta, vilket innebär att de inte behöver stå för merkostnaderna efter köpet.

Sök professionell bedömning

Om du inte är säker på att du kan ange ett pris som är rimligt för marknaden och bekvämt för dig själv, kontakta en specialist. Ring en värderingsman: han kommer att studera objektet med ett öppet sinne, bestämma alla fördelar och nackdelar, namnge en specifik figur och berätta i detalj vad han vägleddes av för att bestämma kostnaden.

En objektiv bedömning av lägenheten kommer att hjälpa. Detta är den största * databasen med fastighetsannonser i Ryssland: varannan lägenhet i landet säljs genom tjänsten **. Tack vare filter kan du enkelt hitta fastigheter som liknar din och kan sätta ett rimligt pris.

För att få lägenheten att sälja snabbare, höj din annons i sökningen. Det är billigt, men antalet visningar kommer att öka direkt. Hög trafik till tjänsten hjälper dig att locka potentiella köpare och slutföra den mest lönsamma affären.

Förresten kan du hitta den framtida ägaren till ditt hem på egen hand. På Avito Real Estate har det dykt upp en sektion "" där användarna anger sina önskemål om bostad.

* Enligt den forskning som utfördes av LLC "Foreitor" för LLC "KEH eKommerts" i juli 2020.

** Enligt en studie utförd av Aquarelle Research LLC för KEKH eKommerts LLC i september 2020.

3. Eliminera uppenbara problem

Ett översvämmat tak, ett hål i golvet och till och med en läckande kran - allt detta förvärrar intrycket av en lägenhet under visning. Potentiella köpare kan be om rabatt, och de har rätt.

Större reparationer bör inte utföras före försäljningen: nya hyresgäster förväntar sig troligen att göra om allt efter deras smak och efter deras behov. Men det är vettigt att göra lägenheten i ordning. Du kan till exempel byta toalettskål och badrum – om än för billiga, men nya, utan sprickor, nagg och spår av rost.

När du gör en reparationsuppskattning bör du fokusera på 5-10% av kostnaden för en lägenhet, och ju dyrare objektet initialt är, desto lägre procentandel bör vara. Om den potentiella kostnaden för reparationer överstiger det resulterande beloppet, kommer det att vara mer lönsamt att ge en rabatt till köpare.

Om du säljer en lägenhet i Moskvas Chrusjtjov, som ingår i det första steget av renoveringsprogrammet, finns det definitivt inget behov av att göra reparationer i den. Sådan fastighet köps för att sedan få kvadratmeter i nybyggnation.

Alla objekt har sina egna egenskaper och olika likviditet. Om du inte har någon erfarenhet av att genomföra transaktioner eller att arbeta med fastigheter och du inte vet vad som behöver göras med din lägenhet för att sälja den snabbt och lönsamt, kontakta då en professionell som hjälper dig att undvika många vanliga misstag. Det händer att en person investerar mer än 100 tusen rubel i kosmetiska reparationer och sedan försöker höja priset med samma belopp. Men detta tillvägagångssätt fungerar sällan.

Om lägenheten har en typisk planlösning och inte skiljer sig alltför mycket från andra erbjudanden i samma område, så kan renlighet, ordning och reda, som ingår i priset, spela roll vid försäljningen. Men att spendera betydande summor pengar på reparationer är vanligtvis inte vettigt.

4. Förbättra uppfattningen av lägenheten

En potentiell köpare vill alltid "prova" en ny lägenhet för sig själv: ordna mentalt möbler och apparater, rita en bild av hur han kommer att äta frukost här, koppla av och träffa gäster. Naturligtvis stör andras saker detta.

Därför är det bättre om ett minimum av möbler och inredning finns kvar i lägenheten innan du tittar. Så det blir lättare för köpare att tänka över syftet med varje rum, att föreställa sig en möjlig ombyggnad och framtida inredning.

Ljus hjälper också till att förbättra uppfattningen. Skruva i mer kraftfulla glödlampor och tänd alla lampor innan du tittar - detta kommer att skapa en känsla av fest. Naturligtvis, ju mer ljus, desto ljusare syns bristerna. Men dåligt upplysta rum ser alltid lite stötande ut.

Och självklart kommer en storstädning inte att skada – även om du fortfarande bor i lägenheten som du planerar att sälja. Det enklaste sättet att få ordning på ditt hem är att ringa städtjänsten. Specialister kommer att tvätta fönster och ljuskronor, ta bort smuts på golvlister och kakel samt fräscha upp golv och möbelfasader. Med ett ord kommer de att få lägenheten att gnistra, se nyare ut och följaktligen dyrare. Det blir jättebra om du även beställer kemtvätt av möbler och mattor, hänger ljusa gardiner.

5. Ta kvalitetsbilder

Att bjuda in en fotograf och ta professionella bilder av interiören är förstås perfekt, men en fotografering tar både pengar och tid. Om du inte vill betala och vänta kan du bjuda in vänner med en bra kamera och sedan redigera bilderna i editorn.

Det viktigaste är att inte överdriva det. Den verkliga situationen i lägenheten måste överensstämma med bilden. Därför är det helt acceptabelt att ta bort ett par repor på golvet eller "limma" tapeten, men det är åtminstone oärligt att ta bort alla sprickor på väggarna och ränder i taket.

Det kan visa sig att dina bilder inte räcker till för potentiella köpare, men de kan inte komma och besiktiga fastigheten inom en snar framtid. När du placerar ett objekt på Avito Real Estate, ange att du är redo för en onlinevisning, och din annons kommer att ha en motsvarande ruta. När köparen kontaktar dig kan du ordna med att visa lägenheten via videolänk vid lämplig tidpunkt för båda. Detta kommer att hjälpa köparen att fatta ett snabbare beslut att köpa en bostad.

6. Skriv en detaljerad och ärlig annons

Föreställ dig att sälja ditt hem till vänner eller familj. Beskriv vilken typ av reparationer du har gjort och vad du planerar att lämna kvar i lägenheten: kanske högkvalitativa möbler eller märkeshushållsapparater.

Ta bort stämplar – uttryck som finns i nästan varje annons på sajten. Ange så mycket information som möjligt i annonsparametrarna och förkorta beskrivningstexten till 10-15 rader. Detta kommer att göra det lättare att hitta tillval på sajten och förbättra köparens första intryck av din lägenhet.

Var noga med att berätta om områdets infrastruktur, för folk köper inte bara kvadratmeter, utan en plats där de tar sitt barn till skolan eller dagis, besöker en träningsklubb och går i parken. Kontrollera om huset har fått en översyn. Kolla om du är redo att sälja på ett bolån.

Du ska inte skriva om bullriga grannar i din annons. Men om det verkligen finns allvarliga problem är det bättre att rapportera dem innan affären sluts, för att erbjuda lösningar och rabatt för sådana olägenheter.

Anastasia Mazanko fastighetsmäklare.

Annonsen ska skrivas ärligt, men det är bättre att lämna informationen kortfattat så att den potentiella köparen fortfarande har frågor. Då kommer han definitivt att ringa, och när det redan finns kontakt med personen är chansen att intressera honom för den här lägenheten mycket större. Utifrån köparens frågor förstår du vad som är viktigt för honom och kommer att kunna presentera fastigheten i ett gynnsamt ljus. Om en stor loggia är viktig för en person, och du beskriver ett rymligt kök och ett badrum, kommer du inte att uppnå ditt mål.

Ibland fungerar informationen från annonsen mot dig. För vissa personer är till exempel stadion och skolan precis under fönstren ett absolut plus, medan det för andra är en bullerkälla, vilket innebär ett stort minus. Under visningen kommer köparen att kunna bedöma den verkliga situationen och fatta ett välgrundat beslut.

7. Erbjud ytterligare bonusar

Fundera på vad du mer kan erbjuda köparen för att göra det bekvämare för honom att bo i en ny lägenhet. Du kan till exempel ha ett garage på gården eller en parkeringsplats, vilket gör att den nya ägaren omgående löser frågan om parkering. Eller bredvid den här lägenheten har du en annan till salu eller uthyrning: köparen kommer att flytta dit äldre släktingar och det blir lättare för honom att ta hand om dem.

Kanske har du ett lastfordon och är redo att hjälpa de nya ägarna med flytten. Eller tillhandahåll en plats att förvara sina tillhörigheter och en sommarstuga i en mysig stugby att hyra under hela renoveringen. Slutligen kanske du har ett bekant team av hantverkare som kommer att trimma till en rabatt.

Dessutom kan du rådgöra med en jurist och erbjuda en avbetalningsplan för ett relativt litet belopp. Ibland har människor inte tillräckligt med 20-30% av kostnaden för en drömlägenhet, men de vill inte engagera sig i lån. Avbetalningsplanen kommer att hjälpa båda parter att sluta en lönsam affär.

8. Förbered alla dokument

Innan du säljer en lägenhet är det lämpligt att skriva ut alla som är folkbokförda från den, att stänga skulder för en gemensam lägenhet och att legalisera ombyggnader, om du har gjort dem.

Följande dokumentpaket behövs direkt för transaktionen:

• Giltiga husägarpass. Om det finns en minderårig bland ägarna behöver du hans pass eller födelsebevis, samt pass från en förälder eller vårdnadshavare.
• Samtycke från förmynderskaps- och förmynderskapsmyndigheterna om det finns minderåriga i familjen. Dokumentet kommer att utfärdas om levnadsvillkoren för barnen inte blir sämre efter transaktionen.
• Vigsel- eller skilsmässabevis, om olika efternamn anges i dokumentet om äganderätten till lägenheten och i passet.
• Attesterat samtycke från mannen eller hustrun, om lägenheten som köpts i äktenskapet är registrerad i en av makarnas namn.
• En attesterad fullmakt, om en av ägarnas intressen företräds av en förvaltare.
• Kontraktet om köp och försäljning av en lägenhet, som kommer att certifieras av en notarie.

Så att köpare har mindre tvivel om transaktionens renhet och transparens, kan du också förbereda ytterligare dokument:

• Försäljningskontrakt, arv eller privatiseringsintyg - dessa dokument fastställer ditt ägande av lägenheten.
• Utdrag från USRN-registret (tillhandahålls sedan 2016) eller ett intyg om ägande av bostäder (utfärdat till 2016, giltigt nu).
• Det tekniska passet för lägenheten, som hjälper till att se till att det inte finns några olagliga ombyggnader i den.
• Intyg över registrerade personer (blankett nr 9), som ibland kallas intyg om familjesammansättning.
• Åtgärder för avstämning av mätare eller andra dokument om avsaknad av skuld för verktyg.
• Intyg från drogberoende och neuropsykiatriska apotek att du inte är registrerad och har rätt att slutföra fastighetsaffärer.
• Intyg om borttagande av belastningar - för lägenheter köpta med inteckning.
• Intyg om avlägsnande av interimistiska åtgärder - om lägenheten var pantsatt eller om det fanns tvister om det, men alla frågor löstes framgångsrikt i domstol.

Lägg till ett utdrag från USRN direkt i annonsen på portalen. Med henne kommer köpare att vara säkra på att allt är i sin ordning med din lägenhet: den är inte arresterad eller förbjuden, inte i en inteckning eller i ett långsiktigt hyresavtal. Utdraget kommer att innehålla anonymiserade uppgifter om ägarna, samt matrikelvärdet. Tjänsten är gratis för säljare.

Om köparen efter köpekontraktets ingående har problem med lägenheten kan han i domstol bestrida ingåendet av affären. Ibland visar det sig bevisa att säljaren inte lämnat alla uppgifter om föremålet och om bristerna hade upptäckts tidigare hade försäljning och köp inte skett. Därför är det värt att varna köparen om de riktigt viktiga punkterna och rådgöra med en advokat eller en erfaren mäklare om tvivel uppstår i något skede av transaktionen.

9. Fundera över argumenten för att förhandla

Ibland försöker köpare få ner priset med 20-30% redan vid visning. De inser att säljaren med största sannolikhet har lämnat ett förhandlingsutrymme och de försöker lista ut gränserna.

Gå inte med på att sänka priset direkt. Tvärtom, motivera din figur, visa andra alternativ i ditt område: inte så lönsamt, i värsta skick, längre från tunnelbanan, skolor eller dagis. Förklara att du inte har bråttom så att du kommer att vänta på en köpare som är villig att betala ett rimligt pris.

Faktum är att förhandlingar är bra: det bekräftar att personen är intresserad av affären. Var beredd att medge, men var tydlig med det lägsta priset du kommer att gå med på affären. Ditt mål är trots allt inte bara att sälja din lägenhet snabbt, utan också att få maximal nytta.

Var objektiv när du gör det. Om taket läcker i huset, och du säljer en lägenhet på översta våningen, är det värt att sänka priset lite. Du kan också fundera på en revidering om det framgår av annonserna för försäljning av lägenheter att marknaden har gått ner.

Men när köpare ber om en stor rabatt bara för att de har hittat ett billigare alternativ, behöver du inte sänka priset på din lägenhet. Om ett annat objekt var riktigt intressant och lönsamt för dem, skulle de inte pruta med dig på länge.

Anastasia Mazanko fastighetsmäklare.

Köparen kan hitta nästan vilken anledning som helst till att förhandla: till exempel installeras inte metall-plastfönster i lägenheten, laminatgolv är divergerande, kakel läggs inte, lägenheten ligger på första eller sista våningen. Men praxis visar att om ägaren står fast och vill sälja fastigheten till åtminstone ett visst pris, då får köparen ge upp – eller leta efter andra alternativ. Därför är det bättre att omedelbart inkludera "manöverutrymme" i priset och ta hänsyn till eliminering av objektivt allvarliga brister.