Vad du behöver kontrollera innan du köper en lägenhet på andrahandsmarknaden

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Om du tar lätt på dokument kan du stå utan bostad och utan pengar.

När du köper något i butik räcker det med att säljaren vill ge dig produkten, och du vill köpa den. Med fastigheter är allt mer komplicerat: en affär kan ifrågasättas om det visar sig att det är bedrägligt eller någons rättigheter kränktes under försäljningen. Samtidigt kommer köparen att vara mest ledsen: de kommer att vräkas från lägenheten, pengarna måste återlämnas genom domstolen och ibland till och med säga adjö till dem.

För att förhindra att detta händer, kontrollera alla dokument - och se till att original eller kopior är certifierade av en notarie.

1. Utdrag från USRN om objektets huvudsakliga egenskaper

Detta är ett mycket viktigt dokument med information från Unified State Register of Real Estate, som kommer att ge dig mycket användbar information.

Vilka är ägarna

Alla måste gå med på affären, annars kan den utmanas.

Finns det några belastningar

Ett objekt kan pantsättas till en bank på grund av en inteckning, leasad med registrering av ett avtal med Federal Property Management Agency, arresterad för skulder. Om så är fallet har inte ägarna rätt att förfoga över den. Affären kommer att vara ogiltig.

Vad är egenskaperna hos lägenheten

Utdraget från USRN kommer att innehålla den exakta adressen, fastighetsnummer, område. Den tekniska planen för lägenheten finns tryckt på sista sidan. Du kan uppskatta bilderna av rum och lägga märke till förekomsten av ombyggnader. Det sistnämnda är särskilt viktigt om du ansöker om ett bolån – det kanske inte blir godkänt.

Från vilket datum äger ägare en lägenhet

Jämför det med datumet i lagfarten (om dem nedan).

Baserat på vilket dokument ägaren äger lägenheten

I vissa fall är risken initialt högre – detta diskuteras även i paragrafen om titeldokument.

Ett utdrag från USRN kommer att tillhandahållas av ägaren. Du kan få en avskalad version av den själv.

För att göra detta måste du beställa ett utdrag på Rosreestrs webbplats. För tillhandahållande av ett dokument i elektronisk form måste du betala 250 För att få information från USRN-rubeln. Du bör också beställa ett utdrag om överlåtelse av rättigheter till fastigheten - det kostar lika mycket. I det här dokumentet kommer du att se hur ofta och på vilken grund ägarna till lägenheten ändrades.

Om fastigheter under det senaste året eller två har bytt ägare flera gånger, är detta en anledning att vara försiktig. Det är vanligtvis så bedrägliga transaktioner döljs. Om den lurade ägaren kan utmana transaktionskedjan genom domstolen, kommer lägenheten att återlämnas till honom.

2. Handlingar från ägaren/ägarna

Om ägaren är vuxen

Passets giltighet

Låt oss säga att ägaren bytte pass för sex månader sedan och berättade för polisen att han hade tappat bort det gamla. Och nu försöker han sluta en affär om ett ogiltigt dokument, för att senare utmana det. Detta är kantat av problem.

Så ta reda på om dokumenten är giltiga med hjälp av en särskild tjänst från inrikesministeriet.

Passdata

Serien, nummer, födelseort och registreringsadress kommer att behövas för att jämföra dem med uppgifterna som anges i andra dokument (det är viktigt att allt stämmer). Om ägaren lyckades ändra passet under denna tid, anges detaljerna i den tidigare kopian på den näst sista sidan av den nuvarande.

Var uppmärksam på namn, efternamn och patronym: en avvikelse på minst en bokstav i olika dokument är en anledning att be ägaren att bringa papperen till enhetlighet. Annars kan det bli ett skäl för rättstvister om transaktionens giltighet.

Familjestatus

En av makarna kan inte godtyckligt förfoga över gemensamt förvärvad egendom utan den andras samtycke. En sådan affär är lätt att utmana. Så det är viktigt att ta reda på om ägaren är gift och från vilket datum. Denna information kommer att vara användbar för dig när du går vidare till titeldokumenten.

Om en person fått en lägenhet genom arv eller som gåva, spelar närvaron av en make ingen roll. Sådan egendom anses inte vara gemensamt förvärvad.

Men om du har att göra med ett försäljningskontrakt, var uppmärksam på datumet för dess ingående. Ägaren kan fritt förfoga över en lägenhet som köpts före äktenskapet. Om han köpte det efter bröllopet, måste dokumentpaketet innehålla det attesterade samtycke från maken för försäljningen. Teoretiskt kan det ersättas av ett äktenskapsförord, som på egen hand säkerställer rätten att förfoga över föremålet för ägaren. Men med samtycke är det ändå lugnare: äktenskapsförordet är ibland omtvistat.

Om ägaren till lägenheten är skild och lägenheten köpts under äktenskapet kan den fortfarande anses vara gemensam egendom. Här behöver du antingen samtycke, eller ett domstolsbeslut om den paragraf enligt vilken egendomen har överlåtits till den person som du planerar att sluta en affär med.

Information om barn

I och för sig säger det dig ingenting. Men om ägaren har barn är detta en anledning till ytterligare kontroller och krav på nya dokument.

Om en lägenhet köptes med bolån kunde moderskapskapital användas för att betala tillbaka den. Detta innebär en skyldighet att förse barnen med andelar i lägenheten. Därför, om bara föräldrarna finns bland ägarna så gjordes inte detta. Därefter kan transaktionen ifrågasättas.

För att förhindra att detta inträffar, be ägaren om ett intyg från Pensionsfonden om att moderskapskapitalet inte använts för att betala av bolånet.

Om ägaren är minderårig

För barn under 14 år, titta på födelsebeviset, över 14 år - pass. Jämför uppgifterna med vad som står i andra dokument.

Om ägaren är ett barn kan hans juridiska ombud inte sälja lägenheten bara så. Samtycke från förmynderskapsmyndigheterna för transaktionen krävs. Och om ägaren av lägenheten är mer än 14 år gammal, då hans tillstånd.

3. Titeldokument

Namnet på dokumentet, på grundval av vilket ägaren fick äganderätten, finns i utdraget från USRN. Det är värt att titta närmare på det.

Försäljningskontrakt

Allt är enkelt här: om den nuvarande ägaren köpte en lägenhet från den tidigare, bekräftas detta av motsvarande avtal. Om du har ett utdrag från USRN om överlåtelse av rättigheter till ett fastighetsobjekt, jämför säljarens uppgifter med de som anges i dokumentet. Be även att visa acceptansbeviset för lägenheten och säljarens kvitto på pengarna. Detta kommer att se till att den tidigare ägaren inte har några klagomål på den nuvarande.

Om bostaden köptes med bolån kan du begära ett återbetalningsbevis.

I allmänhet indikerar frånvaron av belastningar i utdraget från USRN vältaligt att lånet har betalats av. Men eftersom något dokument kan kontrolleras skulle det vara konstigt att inte nämna det.

Aktieandelsavtal i byggnation

Om ägaren har förvärvat fastigheter i byggskedet kommer han att ha exakt detta dokument i sina händer, och efter att huset överlämnats kommer han också att ha en handling om accept och överföring av lägenheten.

Arvsintyg

Vid affärer med sådan egendom finns det en risk att en berövad arvinge plötsligt dyker upp och försöker utmana affären. Dessutom, ju mer tid som har gått sedan arvsögonblicket, desto lägre är risken för att hamna i problem. Det är bäst att konsultera en advokat innan du köper.

Donationsavtal

Det är också bättre att bedöma riskerna med att skaffa ett donationshem tillsammans med en specialist. Advokaten kommer att ta reda på om formen och förfarandet för att slutföra transaktionen har följts, om ägaren lagligen äger fastigheten.

Lägenhetsöverlåtelseavtal

Det utfärdas om ägaren har privatiserat denna lägenhet. Det finns en varning när det handlar om sådana fastigheter. Om en person som är registrerad i en lägenhet vägrade att delta i privatiseringen, får han livstidsrätt att bo i den tills han frivilligt avregistreras. Annars är det omöjligt att vräka honom ens genom domstol. Så det är viktigt att se till att han checkar ut innan säljaren får pengarna. Eller så riskerar du att köpa en lägenhet med en hyresgäst.

Det finns andra typer av äganderättshandlingar, till exempel ett domstolsbeslut genom vilket ägaren äger objektet. Men med dem är det bättre att omedelbart kontakta en advokat om du inte vill ha problem.

4. Uppgifter om de som är folkbokförda i lägenheten

I klausulen om avtalet om överlåtelse av lägenheten till ägande har vi redan delvis berört ämnet hur viktigt det är att veta vem som är folkbokförd i lägenheten. Låt oss nu överväga frågan mer i detalj.

Förutom de som vägrade att privatisera, utgör följande hyresgäster en fara för din transaktion och bekvämt boende i den köpta lägenheten:

• släpps ut från lägenheten för militärtjänst eller behandling på ett sanatorium;
• avförd ur registret på grund av avtjänat straff på platser för frihetsberövande;
• erkänd som saknad;
• minderåriga skickas till en internatskola.

Vid hemkomsten kommer de att vara folkbokförda på sin tidigare bostadsort – det vill säga hos dig. Det kan vara möjligt att vräka dem genom domstol, men det kommer att ta mycket tid och ansträngning.

Var särskilt uppmärksam på de utskrivna minderåriga för att höra om vårdnadshavaren gett tillstånd till detta.

För att förstå nyanserna måste du titta igenom några referenser. Det är bättre att vara närvarande vid de ögonblick då ägaren tar emot dem för att säkerställa dokumentens äkthet.

Blankett 9 registreringsbevis

Den innehåller information om alla som är folkbokförda i lägenheten nu.

Arkivintyg om registrering enligt blankett 9

Denna version av dokumentet visar dynamiken i registrering av invånare: vem registrerades tidigare, vem skrevs ut och när. Ett mycket användbart dokument, men det finns en nyans. De vägrar ofta att ge den till tredje part, inklusive de nuvarande ägarna av lägenheten, eftersom den innehåller personuppgifter från tidigare invånare. Om det inte gick att få arkivet "nio" får du jobba med det du har och gå direkt till blankett 12 hjälp.

Intyg om avregistrering av vissa kategorier av medborgare

Blankett 12-dokumentet innehåller uppgifter om huruvida någon av hyresgästerna skrevs ut från lägenheten, vilket i teorin skulle kunna bli en källa till problem. Helst har varje kolumn nr. Annars måste du ta reda på ytterligare information om varje person individuellt, eller till och med vägra affären.

5. Intyg om rättskapacitet

Om det senare visar sig att säljaren inte var i nyktert sinne och hårt minne, kommer transaktionen att förklaras ogiltig. Du är särskilt utsatt om säljaren är äldre, men i allmänhet kan du inte försäkra dig mot detta. Till exempel kan en listig advokat bevisa att ägaren var tillfälligt upprörd på grund av ett läkemedel mot förkylning, eftersom den biverkningen anges i anteckningen.

För att förhindra att detta inträffar, be säljaren att ta med sig ett intyg från en psykiater och en narkolog till affären att han är till sin förstånd och inte är registrerad som missbrukare.

Om det finns tvingande skäl för tvivel, bjud in en licensierad expert att genomföra en undersökning direkt till affären.

6. Information om skulder för översyn

Alla skulder för bostäder och kommunal service ligger kvar hos den tidigare ägaren av lägenheten. Undantaget är översyn. Om säljaren inte betalade för det kommer skulden tillfalla dig. Du kan kontrollera frånvaron vid senaste betalningen. Om du inte litar på, be om ett intyg från förvaltningsbolaget.

7. Fullmakt

Det är bäst att sluta ett försäljningsavtal direkt med ägaren. Men ägaren är inte alltid närvarande vid affären. I detta fall kan han utfärda en attesterad fullmakt för den som ska företräda hans intressen.

Transaktioner med detta dokument är osäkra, det finns för många riskfaktorer. Om du bestämmer dig för att ta ett liknande steg, kontrollera följande:

• Fullmakten ger rätt att sälja lägenheten för ägarens räkning.
• Dokumentet är äkta - du kan ta reda på det på webbplatsen för Federal Notary Chamber.
• Fullmakten har inte löpt ut.
• Den innehåller rätt pass och andra uppgifter.
• Ägaren är vid liv och vid sitt fulla sinne - videokommunikation och intyg från en neuropsykiatrisk dispensär hjälper här.

Men även om allt är i sin ordning, tänk efter tre gånger innan du bestämmer dig för en sådan affär.

Vad ska man komma ihåg

• Kontrollera alla dokument. Var inte rädd för att vara påträngande eller tråkig: du riskerar miljoner.
• Om du är osäker, kontakta en specialist. Bättre att vara alarmist än att stå utan lägenhet och pengar.
• Om tvivel inte försvinner för varje steg, utan blir starkare, vägra affären.

UPD. Texten uppdaterades den 17 november 2019 med mer relevant data från verifierade källor.