Hur man väljer mellan nybyggnation och sekundärbyggnad om man ska köpa bostad

2024 Författare: Malcolm Clapton | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-17 04:11

Varje alternativ har sina egna fördelar och nackdelar.

Att köpa bostad i allmänhet är inte lätt. Det finns många nyanser att ta hänsyn till. Och en av frågorna som den framtida fastighetsägaren snubblar över - en ny byggnad eller en sekundär fastighet? Vart och ett av alternativen har sina fans, men ingen av dem kan sägas: den här är definitivt bättre. Allt beror på dina behov och önskemål.

Låt oss analysera de viktigaste kriterierna som det är värt att jämföra sekundära bostäder och lägenheter i nya byggnader för att göra det lättare att göra ett val.

Enkel transaktion

Det finns många små saker att tänka på när du köper från andrahandsmarknaden. Se till exempel till att lägenheten inte är pantsatt, att säljaren är betryggande, att hans make inte är emot försäljning av fastigheter och så vidare. Om alla handlingar inte kontrolleras noggrant finns risken att transaktionen blir ogiltig inom några år. Lägenheten kommer att behöva utrymmas och stämmas för att få tillbaka pengarna. Därför kräver köpet omsorg och ofta hjälp av advokat eller mäklare.

När man skaffar ett objekt i ett gammalt bostadsbestånd måste man dessutom ofta delta i en transaktionskedja. Din säljare köper också en lägenhet, liksom hans säljare – och så vidare. Ibland är dessa kedjor ganska långa. Och om en länk faller bort står alla utan affär.

Den största faran när du köper en ny byggnad är risken att råka ut för en bedragare. Det finns till och med en speciell term för deras offer - bedragna aktieägare. Ett oseriöst företag kunde tidigare sälja lägenheter flera gånger eller helt ofärdigt ett objekt. Och köparna berövades pengar.

Situationen reglerades i lag. Investerares medel skickas nu till depositionskonton. När huset är klart överförs pengarna till byggherren. Om detta inte sker, återbetalas medlen till köparen.

Det vill säga generellt sett har det blivit säkrare att köpa en lägenhet i en ny byggnad. Fastigheter har ingen historia, så du behöver bara kontrollera byggherrens samvetsgrannhet. Dessutom säljs nya bostäder direkt och säljs utan kedjor.

Bolånevillkor

Det är värt att börja med att det överhuvudtaget kan vara problematiskt att få bolån för en lägenhet i ett gammalt bostadsbestånd. Det svåraste är att få ett lån för bostäder i hus byggda före 60-talet av XX-talet. Och bland dem finns både starka "stalinkas" och förrevolutionära byggnader med översyn, som inte förlorar sin attraktionskraft.

Banker i allmänhet är mer villiga att ge bolån för bostäder i nya byggnader. Sådana transaktioner är lättare att genomföra. Ovan har vi redan listat ut vilka nyanser du kan möta när du köper ett andra hem. Det betyder att chefen behöver fråga klienten och lägga in en massa referenser i en mapp. Med nya byggnader blir allt mer transparent. Och att överföra pengar till en juridisk persons konto är lättare än att krångla till säkra betalningar för enskilda så att alla blir nöjda.

Skillnaden kommer ofta att synas i räntorna för nybyggnation och gammalt bostadsbestånd. Ibland är det betydelsefullt, ibland inte. Till exempel erbjuder Alfa-Bank lån på 7, 89% för nya bostäder och 8, 29% - för sekundära, och Otkrytie - 8, 8% och 8, 9%, respektive.

Pris för nya byggnader från "Alfa-Bank"

Taxa för sekundärbostad från Alfa-Bank

Priset för nya byggnader från "Otkrytie"

Taxa för sekundärbostad från Otkritie

Skillnader blir märkbara om köparen kan ansöka om förmånliga villkor eller statliga stödprogram. Till exempel sänker banker, i samarbete med utvecklare, ofta låneräntor för att köpa ett hus i ett visst område. Det förmånliga bolåneprogrammet, som de beslutade att förlänga till den 1 juli 2022, gäller endast nya lägenheter, samt ett lån på 6 % för barnfamiljer.

Allt detta kan luta vågen i riktning mot den nya byggnaden.

Layout

I genomsnitt ser moderna layouter mer genomtänkta ut än äldre hus. Vanligtvis talar vi om åtminstone en funktionell korridor och ett stort kök. Och i flerrumslägenheter kan du hitta två badrum.

För sovjetperiodens byggnader är små kök, genomgångsrum mer karakteristiska, vilket inte alltid är bekvämt. Det finns inget att säga om pre-revolutionära hus - layouter där kan vara de mest invecklade. När jättelika herrgårdslägenheter förvandlades till små styckades de ofta på ett mycket märkligt sätt.

Ombyggnaden styrs av staten. Det finns många regler och begränsningar för dem. Det är därför det är värt att köpa en lägenhet, vars väggar passar dig för det mesta. Och alla är inte redo att leta efter diamanter i den gamla fonden, om man kan köpa en ny standardlägenhet och få en mer eller mindre sansad planlösning.

Det är dags att komma ihåg de viktiga sakerna. Utvecklare erbjuder ibland så kallade lägenheter med öppen planlösning, det vill säga lokaler utan innerväggar. Detta serveras som ett alternativ för din bekvämlighet. Lägg dem var som helst. Men oftast finns det partitioner i projektet. Och de kommer att behöva uppföras exakt där de används, annars blir det ett brott mot lagen. Utvecklaren är så sparsam med att bygga väggar och lämnar frågan på nåd av dem som köper bostäder. Tänk på detta om du letar efter en gratis layout.

Efterbehandling

I nya byggnader erbjuds köpare huvudsakligen två typer av ytbehandlingar: grov, när ett minimum av arbete utförs, och slutlig nyckelfärdig. Det första alternativet är bra eftersom köparen inte betalar för mycket för reparationer som inte görs efter hans smak. Men det kommer att ta tid och pengar att få ordning på lägenheten. Fin efterbehandling förutsätter att du kan flytta in och bo direkt. Samtidigt ligger kvaliteten på material och arbete kvar på utvecklarens samvete. Och det är sällan man förväntar sig att det blir högt. Men du kommer i alla fall att mötas med nya vvs, fungerande uttag och strömbrytare och så vidare.

Återförsäljning i denna mening innebär ett brett utbud av alternativ. Här kan köparen förvänta sig:

• grov efterbehandling: ägarna påbörjade renoveringar, men bestämde sig för att sälja lägenheten;
• snygg renovering av hög kvalitet;
• en fräsch finish - en skärm, som piskades upp till försäljning för att dölja bristerna i lägenheten, och som inte kommer att hålla länge;
• förhistorisk renovering, men lägenheten är i gott, snyggt skick;
• förfall och förödelse, rinnande rör, VVS med ett centimeter lager av smuts och hål i golvet;
• "Elit" men smaklös renovering, som ägarna vill ha hemskt mycket pengar för.

Om allt detta sammanfattas, så finns det faktiskt två alternativ: när brådskande reparationer behövs och när de inte behövs. Fördelen med det andra fallet är att du kan flytta in i lägenheten direkt och inte lägga pengar på att hyra bostad samtidigt som du gör i ordning din egen. Detta är särskilt bra för bolån. Om det finns ett belopp på kontot som räcker till både för köp av bostad och för dess renovering, har efterbehandlingen inte ett så storslaget värde.

Rörlig sikt

Ankomstdatumet påverkas inte bara av behovet av reparationer. Lägenheter i nya byggnader börjar säljas när själva huset är så gott som obefintligt. Så ibland måste man hyra ett hus i flera år medan man väntar på nycklarna från byggherren. Ingenting har förändrats med det sekundära huset: om finishen finns kan du ringa in direkt.

Bullriga renoveringar

Föreställ dig en genomsnittlig ny byggnad. Folk köpte lägenheter i olika skeden av husets byggande och nycklarna fick hyresgästerna ungefär samtidigt. Och de börjar alla reparera. Därför bör du vara beredd på ljudet som kommer att pågå i flera år.

För nya byggnader sätter regionala "tystnadslagar" vanligtvis till och med sina egna villkor. Till exempel i Moskva är det förbjudet att reparera något högt från klockan 19 till 9 och från 13 till 15, såväl som på söndagar och allmänna helgdagar. Men i nya byggnader under de första ett och ett halvt åren kan reparationer göras från 7 till 23 timmar utan uppehåll och helger.

Inte ens att köpa en lägenhet i ett hus med fin finish försäkrar inte mot buller. Det är bara det att reparationerna blir ännu mer utdragna i tiden, eftersom grannarna kommer att påbörja dem vid olika perioder. I det gamla bostadsbeståndet är förstås ingen heller försäkrad mot andras reparationer. Men det är osannolikt att de kommer att göra allt på en gång. Och vanligtvis i sådana hus finns det fortfarande färre lägenheter.

När det gäller andra ljud beror mycket på kvaliteten på ljudisoleringen. Och det kan vara hemskt i både gamla och nya hem.

Kommunikationskvalitet

I nya hem är kommunikation definitivt nytt. I gamla - vilken tur. Nätverken ändras med jämna mellanrum, så att man i sekundärhuset kan hitta rör och batterier som just har installerats. Vanligtvis syns allt med blotta ögat även när man tittar på annonser för försäljning av lägenheter.

Men med kabeldragningen är överraskningar möjliga. I det gamla bostadsbeståndet riskerar man att drabbas av akut brist på uttag – innan de helt enkelt inte behövdes i en sådan mängd. De förfallna ledningarna är också brandfarliga. Och ofta i gamla lägenheter finns det inte tillräckligt med el för alla moderna apparater. Att öka det är ett helt äventyr. Detta kan vara viktigt om du gillar att sätta på dammsugare, mikrovågsugn och värmare samtidigt.

Distrikt

Ny bebyggelse uppförs av naturliga skäl främst där det finns lediga ytor – närmare utkanten. I centrum byggs också ibland nya hus, men de säljs till kosmisk kostnad. Så de som inte har så mycket pengar, men vill bo i centrum, det finns bara ett sekundärboende. I bostadsområden kan du redan nu välja mellan ny bebyggelse och gammalt bestånd.

Infrastruktur

Om en ensam ny byggnad har vuxit upp i ett gammalt område blir det inga infrastrukturproblem. Här finns förskolor, skolor, kliniker, butiker och allt du behöver för livet. Om det finns flera nya byggnader i den gamla stadsdelen är det redan svårare: befintliga anläggningar kanske inte klarar av det ökade antalet människor.

I nya områden med infrastruktur kommer allt att vara olyckligt. Vanligtvis visar utvecklare parker, kliniker och allt, allt, allt på modellerna. Naturligtvis kommer det nya området förr eller senare oundvikligen att bli beboeligt. Men du måste vara beredd på att en del av det som utlovades bara finns i projektet, och allt annat kommer inte att dyka upp snart. Ett annat barn kan till exempel gå till skolan utan att vänta på dagis.

Kontingent

Vanligtvis förnekar fans av nya byggnader den sekundära egendomen på grund av det dåliga grannskapet. Det ska påstås finnas griniga pensionärer, berusade och andra probleminvånare. Och nya byggnader besöks av folk som har pengar för att köpa en lägenhet, vilket gör att allt kommer att ordna sig.

Det verkar som att denna tanke inte är helt sann:

• Närvaron av pengar kännetecknar inte en person alls. Möjligheten att köpa bostad är inte kopplat till uppfostran, renlighet och takt.
• Lägenheter i nya byggnader köps ofta för uthyrning. Om det finns många enkelrum och studior i huset kan högljudda studenter eller 50 illegala migranter bosätta sig där.
• De nya husen i ekonomiklass har lägenheter som tillhör sociala bostäder: staden delar ut dem till behövande. Och det är till exempel människor från det förfallna sekundärboendet. De kan visa sig vara både trevliga grannar och inte särskilt bra.
• Allt är relativt. Ibland är det roligare att ta ett lugnt hets bakom muren än en familj med tre högljudda barn.
• I sekundärbostaden kan du genast lära känna dina framtida grannar. I en ny byggnad kommer detta inte alltid att vara en trevlig överraskning.

Så mycket beror på det specifika hemmet och dina personliga behov.